Ako môže riešiť problém s neplatičmi spoločenstvo vlastníkov
Každá platobná nedisciplinovanosť vlastníkov spôsobuje škodu ostatným vlastníkom bytov v dome. Neplatič žije na úkor ostatných. Spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné uhrádzať platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a podobne.
V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách a spoločenstvo nebude mať na potrebné úhrady. Zákon povoľuje na prechodné obdobie použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia.
Problematiku neplatiča treba posudzovať individuálne. Je potrebné posúdiť, či ide o špekulatívne konanie alebo sa vlastník stal neplatičom z dôvodu zhoršenej sociálnej situácie rodiny (nepredvídané výdavky, úmrtie v rodine, strata zamestnania a podobne).
Je potrebné, aby návrhy na súd alebo na dražobnú spoločnosť prerokoval predseda spoločenstva s členmi rady. Je vhodné najprv s vlastníkom prerokovať situáciu neplatenia osobným pohovorom a navrhnúť možnosť zaplatenia dlhu formou splátok – vždy však písomnou dohodou.
Čo treba vedieť:
základným dokumentom v spoločenstve vlastníkov bytov je Zmluva o spoločenstve
spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov
každý vlastník je povinný prispievať za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru do fondu prevádzky, údržby a opráv
každý vlastník prispieva vo výške, ktorá je stanovená zhromaždením vlastníkov a je uvedená v predpise zálohových platieb
Práva a povinnosti vlastníkov:
v zmluve v časti Práva a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa určí: presne stanovený termín platenia na účet spoločenstva vlastníkov bytov; presne stanovený termín platenia na účet spoločenstva vlastníkov bytov; sankcie, ak vlastník neuhrádza mesačné platby alebo ich kráti; sankcie, ak vlastník neuhradil do stanoveného termínu nedoplatok z ročného vyúčtovania
v zmluve je stanovená výška zmluvnej pokuty a výška úroku z omeškania, výška zmluvnej pokuty aj úrok z omeškania musia byť vždy schválené na zhromaždení vlastníkov bytov
Vlastníci a neplatiči
spoločenstvo vlastníkov bytov má záložné právo na byt v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona je spoločenstvo posudzované ako záložný veriteľ
v zmluve o spoločenstve si vlastníci stanovia počet dní nesplateného záväzku alebo výšku neuhradenej platby, keď spoločenstvo pristúpi k vymáhaniu dlhu cez súd alebo zrealizuje dražbu v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách dražobnou spoločnosťou
spoločenstvo vlastníkov bytov môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
ak sa pri kontrole platieb od vlastníkov za plnenia a príspevku do fondu opráv zistí, že vlastník je v omeškaní s úhradou alebo neuhradil nedoplatok z ročného vyúčtovania do stanoveného termínu v zmysle Zmluvy SVB, tak predseda ako štatutárny zástupca vlastníkov postupuje takto:
vlastník je prvou upomienkou upozornený, aby si v stanovenom termíne (zväčša do 10 dní od doručenia) vyrovnal svoj záväzok voči spoločenstvu. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále).
vlastník je druhou upomienkou – pokusom o zmier upozornený, aby si v stanovenom termíne (zväčša do 10 dní od doručenia) vyrovnal svoj záväzok voči spoločenstvu. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále).
Spôsoby vymáhania dlhov
Vymáhanie dlhu dražobnou spoločnosťou: v spoločenstvách vlastníkov bytov sa osvedčila forma vymáhania dlhu od neplatičov využitím zákona o dobrovoľných dražbách. Ak chce spoločenstvo tento zákon využiť a uplatniť si vymáhanie dlhu cez dražobnú spoločnosť, tak vlastníkovi doručí preddražobnú upomienku. Vlastníka v tejto upomienke upozorní, že ak nevyrovná svoj dlh, podá spoločenstvo návrh na vykonanie dražby mimosúdnou cestou. Prednosťou uplatnenia zákona je, že celý proces vymáhania dlhu je uskutočnený v krátkom čase, je vyššia vymožiteľnosť, v niektorých prípadoch k dražbám ani nedôjde. Vždy je dôležité, aby predseda spoločenstva vedel presne zdokumentovať dlh vlastníka.
Vymáhanie dlhu súdnou cestou
ak nesplatené záväzky presiahli sumu, ktorú spoločenstvo má stanovenú v zmluve alebo v stanovách, podá spoločenstvo návrh na vymáhanie dlhu súdnou cestou.
spoločenstvo podá žalobu na súd formou návrhu na vydanie platobného príkazu. Ak sa odporca odvolá, platobný príkaz sa zruší a súd vytýči vo veci pojednávanie.
v prípade neuhradenia nedoplatku si spoločenstvo uplatní záložné právo s následným odpredajom bytu tretej osobe.
žaloba musí byť doložená: registráciou spoločenstva, upomienkami, zálohovým predpisom platieb, fotokópiou zmluvy spoločenstva alebo stanov, kde je stanovená výška zmluvnej pokuty a úrok z omeškania, uznesenie zo schôdze vlastníkov, kde to bolo schválené, list vlastníctva, preukazujúci vlastníctvo dlžníka k bytu, nie starší ako tri mesiace.
ak súd rozhodne o vydaní platobného rozkazu a ten nadobudol právoplatnosť, mal by dlžník uhradiť dlh do 15 dní.
ak dlžník neuhradí svoj záväzok voči spoločenstvu, má spoločenstvo možnosť po nadobudnutí právoplatnosti vymáhanie dlhu uplatniť cez súd vybraným exekútorom.
Zmluvné pokuty a úroky z omeškania
zmluvnú pokutu uplatňuje spoločenstvo pri vymáhaní dlhu vzniknutého z omeškania mesačných platieb alebo vzniknutého krátením platieb. Zmluvná pokuta sa dojednáva medzi vlastníkmi a spoločenstvom v zmysle Občianskeho zákonníka.
podľa Občianskeho zákonníka a nariadenia vlády, ak ide o meškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania. Úrok z omeškania sa využíva pri vymáhaní dlhu, ktorý vznikol neuhradením nedoplatku z vyúčtovania. Výška úroku z omeškania je dvojnásobkom diskontnej sadzby určenej Národnou bankou Slovenska (platnej k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu).
Z praxe:
na základe doterajších skúseností z činnosti spoločenstiev vlastníkov bytov sa najviac osvedčilo vymáhanie dlhu spôsobom:
Prizvania vlastníka na zasadnutie rady spoločenstva a dohodnutie splátkového kalendára
Pri nespolupráci vlastníka využitie postupu dobrovoľnej dražby. V 80 % si vlastník nájde finančné zdroje na uhradenie dlhu a dražobný akt sa nevykoná, menšie nedoplatky sa oplatí vymáhať súdnou cestou.
Zdroj: Ing. Tatiana Cirbusová, manažér Združenia SVB, publikácia Bytové domy a obnova stavebných konštrukcií